Lucrarea Promisiunea de a contracta. Hotarari care tin loc de contract ofera o imagine de ansamblu actuala asupra problemelor de drept cu care se confrunta instantele de judecata in domeniul promisiunii de a contracta si al actiunilor avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, in prezent aceasta institutie fiind reglementata cu caracter general de art. 1279 din Codul civil si cu caracter special de dispozitii precum art. 1669, art. 1014 si art. 2145 din Codul civil.

Spetele selectate, ce vizeaza in majoritatea lor promisiunea bilaterala de vanzare si actiunile privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare, beneficiaza de un rezumat clar si concis al problemei de drept analizate si sunt structurate in patru capitole referitoare la elementele promisiunii de a contracta (pretul, obiectul, partile si obligatiile asumate de parti), legea aplicabila actiunilor privind valorificarea promisiunii de a contracta, valorificarea promisiunii de a contracta (executarea promisiunii de a contracta, prescriptia actiunii in valorificarea promisiunii de a contracta, impedimente privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract si aspecte procesuale), precum si la jurisprudenta obligatorie a Inaltei Curti de Casatie si Justitie in aceasta materie.

Cele mai multe dintre hotararile judecatoresti prezentate au fost pronuntate in temeiul dispozitiilor noului Cod civil, iar acolo unde acestea se bazeaza pe textele vechii reglementari civile, s-a avut in vedere ca solutia de drept dezlegata isi pastreaza actualitatea si sub imperiul reglementarii aflate acum in vigoare.

Prin aspectele evocate si modalitatea de structurare a spetelor selectate, lucrarea Promisiunea de a contracta. Hotarari care tin loc de contract permite eficient atat identificarea anumitor solutii si interpretarea unor texte de lege, cat si cunoasterea la zi a practicii judiciare in acest domeniu.

Capitolul I. Elementele promisiunii de a contracta

Sectiunea 1. Pretul 

1. Dezacord cu privire la pretul unui imobil ce a facut obiectul hotararii judecatoresti de obligare la incheierea contractului de vanzare

2. Lipsa pretului serios si determinat din promisiunea bilaterala de vanzare 

3. Stabilirea pretului vanzarii bunului in raport de cresterea valorii de circulatie a acestuia

4. Neindeplinirea obligatiei de plata integrala a pretului in raport de ambii promitenti‑vanzatori. Consecinte

5. Lipsa platii pretului stipulat in promisiunea bilaterala de vanzare. Invocare din oficiu. Nelegalitate 

6. Neindeplinirea obligatiei de plata a pretului stipulat in promisiune. Respingerea cererii de constatare a intervenirii vanzarii 

Sectiunea a 2‑a. Obiectul 

7. Promisiune bilaterala de vanzare, avand ca obiect un teren agricol situat in extravilan, incheiata anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 17/2014. Inexistenta unui „bun” sau a unei „sperante legitime” in patrimoniului promitentului‑cumparator in sensul Conventiei europene a drepturilor omului 

8. Promisiunea de vanzare a unei mansarde. Lipsa calitatii de proprietar a promitentului‑vanzator si a documentelor de individualizare a bunului

9. Determinarea limitelor materiale ale obiectului antecontractului de vanzare in lipsa reprezentarii grafice si a planului de amplasament

10. Actiune in constatarea intervenirii vanzarii unei cote indivize. Admisibilitate 

11. Lipsa datelor tehnice minime pentru identificarea imobilelor. Refuz justificat pentru incheierea contractului in forma autentica

12. Existenta in sistemul de cadastru a unei suprapuneri de teren. Lipsa impedimentelor pentru constatarea intervenirii vanzarii asupra constructiilor situate pe terenul vizat de suprapunere 

13. Existenta materiala a bunului promis. Insuficienta dovedirii obiectului promisiunii de vanzare in lipsa intabularii acestuia 

14. Promisiunea de a vinde o constructie neautorizata. Respingerea cererii de constatare a intervenirii vanzarii

15. Obligatie imposibil de executat, asumata prin promisiunea bilaterala de vanzare. Efecte

16. Identificarea unei suprafete de teren mai mari decat cea stipulata in promisiunea bilaterala de vanzare. Lipsa impedimentelor la pronuntarea hotararii care sa tina loc de act autentic 

17. Calitatea de bun comun a terenului pentru care s‑a constituit dreptul de proprietate in temeiul Legii nr. 18/1991 si care face obiectul promisiunii bilaterale de vanzare 

18. Promisiunea bilaterala de vanzare a unui bun viitor. Distinctie fata de contractul de antrepriza 

Sectiunea a 3‑a. Partile

19. Lipsa calitatii de proprietar a promitentului‑vanzator. Consecinte 

20. Promisiunea bunului de catre asociatii unei societati. Angajarea societatii in calitate de promitent‑vanzator 

21. Calitatea de promitent‑vanzator a mostenitorilor pentru care nu s‑a facut dovada preluarii succesiunii 

Sectiunea a 4‑a. Obligatiile asumate de parti 

22. Obligatii asumate prin promisiunea bilaterala de vanzare. Natura acestor obligatii

23. Neindeplinirea conditiei privind culpa promitentilor‑vanzatori. Lipsa interesului in promovarea actiunii 

24. Clauza de dezicere inserata in promisiunea de vanzare. Aprecierea asupra efectelor produse 

25. Lipsa refuzului nejustificat de prezentare la notar 

26. Promisiune unilaterala de vanzare inserata intr‑un contract de leasing operational 

Capitolul al II‑lea. Legea aplicabila actiunii privind valorificarea promisiunii de a contracta 

27. Legea aplicabila antecontractului determina si termenul de prescriptie al actiunii in constatarea intervenirii vanzarii 

28. Legea aplicabila efectelor promisiunii de vanzare 

29. Normele aplicabile actiunii ce vizeaza suplinirea consimtamantului unei autoritati publice la vanzarea bunului proprietate privata a acesteia. Admisibilitatea actiunii de drept comun 

Capitolul al III-lea. Valorificarea promisiunii de a contracta 

Sectiunea 1. Executarea promisiunii de a contracta 

30. Executarea in natura a promisiunii de vanzare a unui bun aflat in indiviziune. Respingerea cererii 

31. Limitele analizei caracterului justificat al refuzului de a incheia actul de vanzare in forma autentica 

32. Frauda creditorului promitent‑cumparator din promisiunea de vanzare, care a achitat integral pretul bunului. Actiune revocatorie

33. Promisiune de vanzare incheiata anterior deschiderii procedurii de reorganizare a promitentului‑vanzator. Conditii pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic. Dovada posesiei unui teren forestier 

34. Procedura insolventei. Vanzare active constand in bunuri imobile prin licitatie publica. Valoarea procesului‑verbal de licitatie de antecontract de vanzare. Necesitatea incheierii actului in forma autentica 

35. Promisiune de vanzare a unui bun mobil. Drepturile creditorului in cazul in care debitorul nu isi executa obligatia. Inexistenta unei ordini de optiune in sarcina partii care si‑a executat obligatiile 

36. Exercitarea dreptului de preemptiune in cazul unui antecontract de vanzare cu privire la un bun dobandit in baza Legii nr. 10/2001. Conditia necesara pronuntarii hotararii care sa tina loc de act autentic

37. Necesitatea inscrierii in cartea funciara a imobilului ce face obiectul actiunii de valorificare a promisiunii de vanzare. Imposibilitatea identificarii acestuia printr‑o expertiza judiciara 

38. Inexistenta unui antecontract in cazul obligatiei de vanzare stabilite printr‑o hotarare judecatoreasca definitiva, in temeiul Legii nr. 85/1992. Admisibilitatea actiunii in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic 

Sectiunea a 2‑a. Prescriptia actiunii in valorificarea promisiunii de a contracta

39. Prescriptia actiunii in constatarea intervenirii vanzarii. Legea aplicabila prescriptiei. Cauze de intrerupere. Notificarea promitentului

40. Intreruperea prescriptiei actiunii in constatarea vanzarii. Posesia bunului de catre promitentul‑cumparator. Lipsa acordului promitentului‑vanzator 

41. Detentia bunului de catre promitentul‑cumparator ca efect al unui contract de arenda. Ineficacitatea posesiei sub aspectul intreruperii termenului de prescriptie al actiunii in constatarea intervenirii vanzarii

42. Prescriptia actiunii in constatarea vanzarii. Intreruperea termenului de prescriptie prin posesia bunului 

43. Prescriptia executarii silite a hotararii judecatoresti de obligare a partii la incheierea actului de vanzare 

Sectiunea a 3‑a. Impedimente privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract 

44. Cerere avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare privind un imobil ipotecat, grevat de o clauza de inalienabilitate. Opozitia creditorului ipotecar 

45. Neindeplinirea conditiilor impuse pentru vanzarea unui teren agricol. Posibilitatea suplinirii lor in cursul judecatii. Aplicabilitatea Deciziei nr. 24/2016 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept 

46. Teren agricol situat in extravilan. Nerespectarea conditiei privind exercitarea dreptului de preemptiune. Respingerea cererii de constatare a vanzarii

47. Lipsa calitatii de proprietar exclusiv. Imposibilitatea executarii in natura a obligatiei de a vinde

48. Conditiile de validitate ale promisiunii bilaterale de vanzare. Lipsa pretului vanzarii. Consecinte 

49. Lipsa opozitiei la incheierea actului in forma autentica. Lipsa pretului de vanzare din cuprinsul tranzactiei judiciare. Neindeplinirea conditiilor impuse de lege pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic si pentru a lua act de tranzactia privind stingerea procesului 

50. Imposibilitatea de suplinire a calitatii de proprietar a promitentului‑vanzator in cadrul actiunii privind constatarea intervenirii vanzarii 

51. Lipsa documentatiei cadastrale si a individualizarii bunului, respectiv a titlului promitentului‑vanzator in original 

52. Culpa unui promitent in executarea promisiunii de vanzare. Impediment in constatarea vanzarii 

53. Promisiune de schimb. Imposibilitatea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act de schimb 

54. Nerespectarea formei autentice a antecontractului de schimb. Respingerea cererii de constatare a intervenirii schimbului 

55. Lipsa actului autentic privind dobandirea bunului de catre autorul promitentului‑vanzator. Consecinte

56. Promisiune de donatie. Imposibilitatea suplinirii consimtamantului pentru incheierea actului in forma autentica

Sectiunea a 4‑a. Aspecte procesuale

57. Cesiunea antecontractului de vanzare. Calitatea procesuala pasiva in actiunea vizand intervenirea vanzarii

58. Justificarea interesului de a interveni in cererea de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare. Incercarea intervenientului accesoriu de a impiedica iesirea bunului din patrimoniul promitentei‑vanzatoare

59. Calitatea procesuala pasiva in actiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic. Cerere indreptata impotriva mostenitorilor straini de succesiunea defunctului care a avut calitatea de promitent‑vanzator

60. Justificarea interesului in cererea de anulare a promisiunii de vanzare. Interventie voluntara principala formulata de fosta sotie a defunctului promitent‑vanzator. Sanctiunea lipsei discernamantului 

61. Calitatea procesuala pasiva in actiunea privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare. Promisiune de vanzare incheiata de promitentul‑vanzator atat in nume propriu, cat si in calitate de administrator unic al unei societati

62. Calitatea procesuala a organului de executare in cererea de constatare a intervenirii vanzarii

63. Actiune privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic. Interventie voluntara principala a creditorilor chirografari, asociati ai promitentei‑vanzatoare. Admisibilitate 

64. Hotarare care tine loc de act de vanzare pronuntata ulterior incheierii actului simulat. Actiune in constatarea simulatiei contractului de vanzare sub semnatura privata. Gresita retinere a autoritatii de lucru judecat in raport de hotararea care tine loc de contract 

Capitolul al IV‑lea. Jurisprudenta obligatorie a Inaltei Curti de Casatie si Justitie in materia hotararii care tine loc de act autentic 

65. Promisiunea de vanzare a unui bun imobil. Conditii de forma. Hotararea care tine loc de act autentic de vanzare – hotarare constitutiva de drepturi

66. Promisiune bilaterala de schimb care vizeaza bunuri supuse impozitarii. Obligatiile proprietarilor bunurilor in cazul unei actiuni prin care se solicita constatarea valabilitatii promisiunii si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic

67. Executarea promisiunii de vanzare a intregului bun de catre promitentul‑vanzator care nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia. Necesitatea acordului celorlalti coproprietari 

68. Conditiile pronuntarii unei hotarari care tine loc de act de vanzare pentru terenurile situate in extravilan. Aplicarea in timp a dispozitiilor Legii nr. 17/2014. Posibilitatea instantei de judecata de a dispune indeplinirea formalitatilor in vederea obtinerii avizelor de la autoritatile competente si parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preemptiune 

69. Caracterul actiunii prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare a unui imobil. Competenta teritoriala