Capitolul 1. Incheierea contractului de inchiriere

I. Partile contractului de inchiriere

1. Incheierea contractului de inchiriere de catre administratorul societatii, fara acordul consiliului de administratie. Consecinte

2. Invocarea nulitatii pentru cauza ilicita. Incheierea contractului de catre alte persoane decat cele pentru care s-a emis actul administrativ. Valabilitate 

3. Locuinta inchiriata. Persoana tolerata. Drepturile locative ale membrilor familiei titularului de contract 

II. Forma si dovada contractului de inchiriere

4. Prorogarea legala a contractului de inchiriere. Lipsa inscrisului constatator. Efecte. Rezilierea contractului pentru neplata chiriei. Conditii

5. Contract de inchiriere. Lipsa inscrisului constatator. Efecte 

6. Lipsa inscrisului constatator. Proba contractului. Cuantumul despagubirilor 

III. Obiectul contractului. Lucrul inchiriat. Chiria

7. Dreptul la extinderea spatiului locativ. Inadmisibilitate sub incidenta Legii nr. 114/1996

8. Notiunea de locuinta. Camerele unui camin de nefamilisti. Regim juridic aplicabil. Vanzare in temeiul Legii nr. 61/1990 si al Legii nr. 85/1992

9. Restrangerea suprafetei locative. Interpretarea dispozitiilor art. 33 din O.U.G. nr. 40/1999

10. Chirie restanta. Majorari de intarziere. Tacita relocatiune. Efectele garantiilor prevazute in contractul initial. Clauza penala

11. Chirie restanta. Penalitati de intarziere. Clauza de modificare a chiriei. Neretroactivitate

IV. Durata inchirierii

A. Tacita relocatiune 

12. Pact comisoriu referitor la rezilierea contractului pentru nerespectarea obligatiei chiriasului. Contract pe durata nedeterminata urmare a tacitei relocatiuni. Inaplicabilitate

13. Tacita relocatiune. Notificarea locatorului in sensul ca nu mai este de acord cu prelungirea contractului. Imposibilitatea constatarii relocatiunii tacite in acest caz 

14. Tacita relocatiune. Imposibilitatea invocarii acesteia de catre partea ce nu si-a executat obligatia. Investitii efectuate de chirias. Acordul conditionat al locatorului

15. Tacita relocatiune. Conditiile in care actioneaza. Efecte 

16. Contract pe durata determinata. Tacita relocatiune. Incetarea contractului

17. Tacita relocatiune. Plata chiriei cu anticipatie in conditiile in care se procedase deja la anuntarea concediului 

B. Dreptul la reinnoirea contractului de inchiriere – art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 

18. Tacita relocatiune. Aplicabilitatea dispozitiilor O.U.G. nr. 40/1999. Refuzul reinnoirii contractului de inchiriere de catre mostenitorul locatorului. Contestatie asupra cuantumului chiriei. Evacuare

19. Obligarea la reinnoirea contractului de inchiriere. Momentul nasterii dreptului la actiune

20. Termenul contractului de inchiriere. Dreptul la reinnoirea contractului. Evacuare

21. Imobil restituit fostilor proprietari in temeiul Legii nr. 10/2001. Aplicarea dispozitiilor O.U.G. nr. 40/1999. Evacuare 

22. Incheierea contractului. Renuntarea chiriasului la dispozitiile de protectie prevazute de O.U.G. nr. 40/1999. Consecinte

23. Incetarea contractului. Inaplicabilitatea dispozitiilor O.U.G. nr. 40/1999 privind incheierea unui nou contract sau prelungirea acestuia dupa 8 aprilie 2004. Evacuare

24. O.U.G. nr. 40/1999 privind termenul inchirierii si cuantumul chiriei. Nulitatea contractului. Frauda la lege 
Capitolul 2. Procedura incheierii noului contract de inchiriere conform O.U.G. nr. 40/1999

25. Contract de inchiriere. Actiune intentata de chiriasi pentru obligarea proprietarului sa incheie contract de inchiriere. Admisibilitate

26. Incheierea noului contract de inchiriere conform art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999. Raspunsul chiriasului la notificarea proprietarului. Data de la care curge termenul de 30 de zile pentru a raspunde 

27. Procedura incheierii noului contract de inchiriere. Obligatia proprietarului de notifica pe chirias cu privire la data si locul intalnirii. Momentul in care ia nastere aceasta obligatie

28. Incheierea contractului. Invocarea prevederilor art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999. Inaplicabilitate

29. Imobil preluat de stat si redobandit de fostul proprietar. Situatia contractului de inchiriere al chiriasului incheiat cu statul. Incheierea unui nou contract

30. Incheierea contractului. Notificarea proprietarului. Raspunsul chiriasului. Consecinte 

31. Evacuare. Imobil restituit fostului proprietar. Prelungirea de drept a contractului. Culpa neincheierii contractului

32. Restituirea imobilului in natura in baza Legii nr. 112/1995. Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare catre chirias. Situatia chiriasului 

33. Incetarea contractului. Ajungerea la termen. Lipsa notificarii chiriasului pentru prelungirea contractului. Evacuare

34. Lipsa notificarii prevazute de art. 10 si 11 din O.U.G. nr. 40/1999. Efecte asupra contractului de inchiriere

35. Situatia contractelor de inchiriere a imobilelor restituite fostilor proprietari. Evacuare

36. Conditiile de aplicare a prevederilor O.U.G. nr. 40/1999. Contract de inchiriere constat nul anterior actului normativ. Inaplicabilitate 

Capitolul 3. Efectele contractului de inchiriere. Obligatiile partilor

I. Obligatiile locatorului 

37. Continutul obligatiei locatorului. Intinderea in timp a acesteia. Sanctiune

38. Reparatii capitale. Conventia partilor in sensul de a fi efectuate de chirias. Compensare cu pretul chiriei 

39. Investitii efectuate de chirias. Lucrari de intretinere. Imposibilitatea compensarii cu chiria. Evacuare 

40. Neplata chiriei. Compensare cu investitiile efectuate de chirias. Drept de retentie 

41. Imbunatatiri necesare si utile efectuate de chiriasi. Imobil preluat cu titlu valabil si redobandit de fostii proprietari. Obligatia de despagubire

42. Inchiriere spatiu comercial. Evacuare. Lucrari de investitii. Compensare cu valoarea chiriei. Neacordarea de penalitati in cazul datoriilor reciproce

43. Investitii efectuate de chirias. Acordul tacit al locatorului. Natura lucrarilor necesare pentru aducerea bunului in stare corespunzatoare pentru a fi folosit conform destinatiei. Obligatia proprietarului locator de a efectua aceste cheltuieli. Drept de retentie

44. Investitii la imobilul preluat de stat fara titlu valabil si restituit fostilor proprietari. Cuantumul acestora. Debitorul obligatiei

45. Natura cheltuielilor locatarului efectuate la spatial inchiriat. Posibilitatea recuperarii lor la incetarea locatiunii

46. Lucrari efectuate de catre locatar la imobilul inchiriat. Lipsa acordului locatorului. Consecinte

II. Obligatiile locatarului

47. Schimbarea destinatiei bunului inchiriat in timpul locatiunii. Drepturile locative ale chiriasului. Consecinte

48. Schimbarea destinatiei imobilului inchiriat. Consecinte

49. Clauza de exclusivitate asumata de locator in favoarea locatarului privind exclusivitatea comercializarii unor produse. Consecinte

50. Neplata chiriei. Cererea locatorului pentru plata chiriei restante cu majorari. Inadmisibilitatea cererii de penalitati care nu au fost prevazute in contractul de inchiriere

Capitolul 4. Circulatia contractului de inchiriere

51. Interdictia subinchirierii. Nulitate. Invocarea erorii obstacol

52. Contract de subinchiriere. Dovada contractului

53. Cesiunea contractului de inchiriere. Lipsa notificarii cesiunii catre locatorul principal. Invocarea tacitei relocatiuni

Capitolul 5. Schimbul de locuinte

54. Schimb obligatoriu. Cerinte legale pentru spatiul oferit in schimb. Gradul de confort 

55. Schimb de locuinte. Dovada schimbului 

Capitolul 6. Incetarea contractului de inchiriere

I. Expirarea termenului

56. Incetarea contractului. Tacita relocatiune. Conditii

57. Incetarea locatiunii. Contract pe durata determinata. Anuntarea concediului

II. Denuntarea unilaterala 

58. Contract de inchiriere. Denuntare unilaterala. Ineficacitate 

59. Denuntarea contractului de catre locatar inainte de expirarea termenului. Despagubirea locatorului 

III. Rezilierea contractului 

60. Chirie neachitata la scadenta. Rezilierea contractului de inchiriere. Inadmisibilitatea modificarii unilaterale a chiriei

61. Neplata chiriei. Penalitati de intarziere. Imposibilitatea acordarii acestora in lipsa clauzei din contractul de inchiriere

62. Reziliere contract. Evacuare. Distrugeri importante cauzate partilor comune ale imobilului. Culpa exclusiva a chiriasului

63. Contract de inchiriere a unei locuinte din fondul locativ de stat. Reziliere. Caducitate. Legea aplicabila. Detinerea unei locuinte proprietate personala. Consecinte

64. Rezilierea contractului pentru neplata chiriei. Conditii. Prorogarea legala a contractului de inchiriere. Lipsa inscrisului constatator. Efecte 

65. Rezilierea contractului. Calitate procesuala activa a asociatiei de proprietari. Evacuare

66. Neplata chiriei. Reziliere. Plata chiriei dupa formularea cererii de chemare in judecata

67. Rezilierea contractului de inchiriere pentru neplata chiriei. Irelevanta bunei-credinte a chiriasilor 

IV. Instrainarea bunului inchiriat

68. Transmiterea proprietatii bunului inchiriat. Obligatiile noului proprietar. Intinderea acestora

V. Parasirea definitiva a locuintei

69. Lipsa locatarului din locuinta mai mult de 3 luni. Reziliere. Imprejurari in care nu se justifica rezilierea

70. Parasirea definitiva a locuintei. Incetarea contractului. Calitate procesuala activa. Colocatar

VI. Decesul titularului contractului de inchiriere

71. Decesul titularului contractului de inchiriere. Continuarea locatiunii. Persoane. Conditii 

72. Incetarea contractului. Decesul titularului. Continuarea locatiunii 

Capitolul 7. Efectele incetarii contractului de inchiriere

I. Evacuarea 

73. Evacuare. Calitate procesuala activa. Dreptul la actiune al locatarului (pentru evacuarea unor persoane) 

74. Imobil aflat in coproprietate. Actiune in evacuare. Calitate procesuala activa

75. Imobil aflat in coproprietate. Evacuarea unui coproprietar pentru imposibila convietuire. Admisibilitate 

76. Evacuare. Inadmisibilitatea actiunii in conditiile in care nu s-a cerut si rezilierea contractului de inchiriere

77. Evacuare. Conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca notificarea actualului proprietar 

78. Actiunea in evacuare. Act de administrare 

79. Evacuare. Ordonanta presedintiala. Conditii de admisibilitate 

80. Evacuare. Ordonanta presedintiala. Persoana tolerata

II. Diferenta intre actiunea in evacuare si actiunea in revendicare

81. Evacuare - actiune inadmisibila cand se opune un titlu de proprietate. Actiune in revendicare

82. Actiune in evacuare. Actiune in revendicare. Distinctie. Principiul disponibilitatii 

83. Actiune in evacuare. Persoana care ocupa spatial fara titlu locativ. Actiune in revendicare. Calitate procesuala activa

84. Distinctia intre actiunea in evacuare si cea in revendicare. Admisibilitatea actiunii in evacuare chiar in lipsa oricarui titlul locativ 

III. Dreptul de retentie 

85. Drept de retentie. Imobil redobandit de fostul proprietar. Obligatia de despagubire a chiriasului

86. Drept de retentie. Imbunatatiri necesare si utile. Imobil preluat abuziv si restituit in natura. Conditia bunei-credinte a posesorului imobilului 

Capitolul 8. Locuintele cu destinatie speciala 

87. Locuinta de serviciu. Pierderea calitatii de salariat. Evacuare

88. Locuinta sociala. Vanzare catre chirias. Inadmisibilitate 

89. Locuinta de serviciu. Reziliere. Continuarea contractului dupa pierderea calitatii de salariat a chiriasului

90. Locuinta de serviciu si nu de interventie. Calificare in functie de caracteristicile locuintei. Irelevanta deciziei consiliului de administratie. Cenzura instantei. Vocatia chiriasului la cumpararea ei, in baza dispozitiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992, la pretul prevazut de aceasta lege 

91. Locuinta de interventie. Contract de inchiriere accesoriu la contractul de munca. Imposibilitatea vanzarii 

Capitolul 9. Solutionarea litigiilor locative 

92. Contract de inchiriere intre societati comerciale. Instanta competenta material. Natura comerciala a litigiului

93. Act administrativ emis in domeniul locativ. Actiune in anulare. Competenta materiala

94. Actiunea in evacuare. Calitate procesuala activa. Proprietate devalmasa 

95. Neplata chiriei. Dovada cuantumului acesteia. Probe noi. Recurs

Capitolul 10. Protectia chiriasului din locuintele redobandite de fostii proprietari

96. Locuinta restituita proprietarului deposedat abuziv. Garaj. Evacuarea chiriasului

97. Imobil redobandit de fostii proprietari. Protectia chiriasului. Aplicabilitatea O.U.G. nr. 40/1999. Conditiile in care se poate cere evacuarea chiriasului

98. Protectia chiriasului. Cazuri in care nu se aplica. Instrainarea unei locuinte. Locuinta corespunzatoare. Condamnarea unui membru al familiei chiriasilor pentru tulburarea folosintei locuintei 

99. Actiunea in anularea deciziei/dispozitiei detinatorului bunului de restituire in natura a imobilului catre proprietarul deposedat emisa in temeiul Legii nr. 10/2001. Calitate procesuala activa a chiriasului imobilului. Interes 

Index